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[楚汉智库] 土地的属性与理性的土地产权制度

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 楼主| 发表于 2017-6-15 00:03:34 | 显示全部楼层
土地所有者职能与行政管理职能分开改革、土地三权分置与市场化改革、土地征地补偿制度改革等是土地管理法修改的重点内容。

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 楼主| 发表于 2017-6-15 11:37:16 | 显示全部楼层
现行的土地法律制度中,土地产权制度的城乡二元化、土地征收制度中的范围失控和补偿标准过低、土地国有资产运营与土地行政管理职能不分等弊端,是造成国民尤其是农民财产性收入分配失衡的重要原因,也是吹大城市房地产泡沫风险的策源点。

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 楼主| 发表于 2017-6-19 14:21:45 | 显示全部楼层
最值得关注的制度之一,是集体经济组织成员取得宅基地的制度,我的建议条款是:

      第五十三条 农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并且不得超过法律、行政法规规定的最高年限。
      农村集体经济组织对于其成员的宅基地分配申请,经审查符合法律、行政法规和村集体经济组织章程、决议规定条件的,报经乡(镇)人民政府审核同意后,应当尽量从符合土地利用总体规划的原有宅基地、村内空闲地或者未利用地中安排宅基地,并及时协助办理建设用地规划许可和宅基地使用权登记手续。涉及占用 农用地的,还应协助办理第四十四条规定的转用审批手续。
       前款规定适用于农村集体经济组织成员以自已取得承包经营权的农用地申请变更为宅基地的情形。
       农村集体经济组织与其成员发生宅基地分配争议的,可由乡(镇)人民政府处理。

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 楼主| 发表于 2017-6-20 12:23:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 神州行行者无疆 于 2017-6-20 12:39 编辑

最值得关注的制度之二,是征地补偿安置标准规定,我的建议条款是:

第五十九条  征收土地的,按照被征收土地的规划用途与原用途中较高的基准地价(或区片综合地价)为基础综合其它因素给予公平合理补偿。
      征收集体土地所有权的土地补偿费,不低于按该前款规定确定的土地用益物权年基准地价的七十倍;集体所有土地上设立有用益物权的,对集体土地所有权利人的补偿为扣除作出征收决定时土地用益物权的剩余年限相对应倍数基准地价的差额。
      征收集体土地所有权的,还应当按照所在地区的城镇居民标准为需要安置的农业人口缴足社会保险费和给足安置补助费。
      征收国有土地或者集体所有土地上依法设立的土地用益物权及附着的房屋、构筑物、其他附着物等权益的,应当根据先补偿后搬迁、居住
或者经营条件有改善的原则,按照不低于同类地段的房地产市场价格和相关费用为标准,采取提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理补偿,具体办法由法律、行政法规另行规定。

附现行条款规定:
第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。
  征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
  征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
  被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
  征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
  依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
  国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。



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 楼主| 发表于 2017-6-20 16:09:36 | 显示全部楼层
最值得关注的制度之三,是征地目的即公共利益的范围规定,我的建议条款是:

        第五十六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体土地所有权、国有或集体土地上设立的用益物权的,可以依法实施征收:
       (一)国防和外交的需要;
       (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
       (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
       (四)由政府组织实施的保障性安居工程、搬迁安置工程建设的需要;
       (五)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
       除前款规定的情形外,地方各级人民政府不得以实施城市规划需要进行开发建设为由,实施征收。
     

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 楼主| 发表于 7 天前 | 显示全部楼层
本帖最后由 神州行行者无疆 于 2017-6-21 22:48 编辑

最值得关注的制度之四,是集体建设用地同等入市制度(改变了现行征地入市低价补偿模式),我的建议条款是:

      第十三条  集体建设用地,应当以出让等有偿使用方式取得。但是,乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地,集体经济组织成员或者农民的初始住宅用地,经集体经济组织三分之二以上成员或者成员代表决议和乡级人民政府审核,可由村集体经济组织或者代行集体土地所有权职能的村民委员会划拔。
      以出让等有偿使用方式取得集体建设用地用地使用权或者依法取得的宅基地使用权可以转让、出租或者抵押。但是,不得超过国务院规定的相应类别建设用地使用权期限的最高年限。
      集体土地上宅基地使用权期满时宅基地使用权人仍具有村集体经济组织成员资格的,可自动续期。期满时宅基地使用权人不具有村集体经济组织成员资格的,或者不再符合土地利用总体规划的,宅基地由村集体经济组织收回。
      农村集体经济组织依前款规定收回宅基地使用权的,应当对宅基地上的附着物、建筑物按重置成本给补予货币化补偿。
      农民集体建设用地使用权的出让、转让等流转的具体办法,由法律、行政法规另行规定。

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 楼主| 发表于 6 天前 | 显示全部楼层
最值得关注的制度之五,是土地的征收条件和程序,我的建议条款是:


      第五十八条 市、县人民政府申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查,并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式、测算的征地补偿安置费用和社会保障等主要内容在拟征收土地所在的集体经济组织范围内进行公告,听取被征地的农村集体经济组织和农民、其他被征收人的意见。必要时应当组织开展社会稳定风险评估。
      前款规定的相关前期工作完成后,市、县人民政府应当根据土地现状调查报告、听取的被征收人意见汇报、社会稳定风险评估报告、征收补偿安置的专用存款或者实物证明,根据本法规定的土地征收审批权限,报请有权审批的上级人民政府审批。
       征收土地的申请,依照法定程序批准后,作出征收决定的地方人民政府应当将征收和补偿安置决定予以公告并组织实施。
       被征收人应当在公告规定期限内,持土地及其附着物权属证明到作出征收决定的人民政府或者由其委托的实施单位办理征地补偿登记。
    前款所称的被征收人包括征收决定指向的集体土地所有权管理或者代行机构、土地用益物权人和土地上附着的房产、建筑物、附着物等权利人。

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 楼主| 发表于 前天 23:19 | 显示全部楼层
最值得关注的制度之六,是履行国有土地所有者职能与土地行政管理职能的机构分开制度,我的建议条款是:

第五条   国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。
      国务院城乡建设、农林、水利主管部门分别在城乡建设规划、农用地规划、江河湖泊水利规划范围内负责土地用途的具体管制工作。
      国务院资源国有资产监督管理机构根据国有资产法律、法规负责国有土地所有权、使用权的监督管理。县级以上地方人民政府根据资源国有资产法律、法规负责国有土地所有权、使用权的行使与经营。
      县级以上地方人民政府土地行政主管部门以及建设、农林、水利主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。
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