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[楚汉智库] 土地的属性与理性的土地产权制度

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发表于 2017-6-13 16:08:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
土地的属性与理性的土地产权制度


       张子阳



关于土地属性的基本认知

    土地作为天然产物,是天赋予人类的财富,并非人类成员自身的劳动创造。土地的这种天然属性决定了它对于人类而言利用上的社会公共属性,即它对于人类社会而言的公有产权制度安排,当为土地的社会公共属性的具体体现。然而,土地的公有产权制度安排并不意味着人类社会对土地具体利用上的唯一选择,在人类社会生产力水平尚不足于达到社会成员均能共同、高效利用土地这一财富之前,如何根据土地的自然属性提高土地使用效率以促进社会财富的创造,亦为人类社会对土地利用上社会制度考量的重要因素,这意味着在土地产权制度作出公有制安排的前提下,亦需要对土地的产权制度作出富有效率的理性制度选择。
   
理性的土地产权制度设计应当遵循的规则

    理性的土地产权制度应当体现公平原则。土地作为作为天赋人类的财富,理当惠及每一个人类社会成员。这意味着土地永久产权本质上并不适宜归属于个体社会成员而只适宜归属于社会整体所有。从历史演进来看,个体社会成员及其承继者对土地的永久产权事实也是不存在的。比如历代王朝赋予或确认给个体社会成员地主的土地所有权常常被王朝的更替或新的社会成员起义所消灭。因而,土地所有权即永久产权确立为社会公有理当成为理性土地产权制度的基础。
    理性的土地产权制度应当符合价值规律。土地作为天赋人类的财富,是人类赖于生存和发展的基本条件,提高土地的利用效率,使土地更好造福于人类社会,是土地产权制度安排的必然选择。因而,有限期的土使用权的公平私有化制度理当成为理性土地产权制度的组成部分。
    理性的土地产权制度理当是公平原则和价值规律的统一。笔者认为,具体而言理性的土地制度应该具备如下内容:
   (一)土地的所有权应由该区域内的(国家或地区)全体人民通过社会契约(法律)赋予土地上的全体常(原)住居民公有,比如国家或集体所有;土地用益权可以向它的全体成员公平私有化,或者出让土地用益权的收益用于向它的全体所有者成员公平分配;
   (二)土地用益权(或使用权等)的设立应当限定在一定期间(比如最长不超过70年),并允许进行交易,且同类别等级的土地用益权应当同权同价,而无须考虑土地所有者身份;
   (三)土地的具体用途须根据它的地理与条件由公共机构规划并进行用途管制;

我国现行法律中的土地产权制度安排及其完善建议

    在宪法层面,我国现行宪法主要明确了土地分别属于国家即全民所有和农村集体所有;土地的使用权可以依法转让;国家为了公共利益的需要可以征收、征用集体所有的土地并给予补偿等基本制度。从前面理性土地产权制度应有内容来盾,应该说我国现行宪法基本顺应了土地的自然属性和社会属性,符合理性土地产权制度特征。
    在物权法层面,具体明确了土地所有权、用益权、担保权的相关制度,落实了宪法关于土地产权的基础内容。不过,也存在一些问题,比如该法第一百四十九条关于住宅建设用地使用权的规定确定了“住宅建设用地使有权到期,自动续期”的制度安排不能不说是一大制度漏洞:其一,它没有解决续期后的土地使用权期限及使用费的缴纳问题。这不仅不符合土地使用权是土地所有权人为其设定的有期限用益物权,到期后应“物归”原主的法理,更是违背市场经济规律回避续期土地使用权的价值归属问题。其次,它没有解决土地所有者出让或出租土地使用权的收益分配公平问题。无论是国有土地还是集体土地,现行法律制度中并没有关于它的出让金或租金收益用于向其成员分配的规定。这些规定不符合价值规律,也不符合社会公平原则。
    在土地管理法和城市房地产管理法层面,土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定,与国有建设用地使用权在入市、价格、出让或转让期限等方面明显不同权同价;土地管理法第四十七条关于征收集体土地补偿的规定,没有综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况,合理确定土地征收补偿标准,安排被征地农民住房、社会保障等等。同样,这些规定既不符合价值规律,也不符合社会公平原则。
    综上,我国现行的土地产权制度在宪法层面符合理性土地产权制度要求,但在物权法、土地管理法和城市房地产管理法层面尚存在不少非理性的制度产物,需要修订完善。

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 楼主| 发表于 2017-6-13 16:12:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 神州行行者无疆 于 2017-6-20 16:07 编辑

关于修改《中华人民共和国土地管理法》的建议

    我国宪法经多次修改,已明确了“土地使用权可以依法转让”、“国家为了公共利益的需要可以依法征收并给予补偿”以及“国家实行市场经济”的宪法原则。《物权法》也据此对土地所有权和用益物权进行详细规范。中共十七大报告也提出了“统筹城乡发展,推进社会主义新农村建设”等与土地制度有关的政策目标。现行《中华人民共和国土地管理法》有关规定已不适应《宪法》、《物权法》和有关政策的规定,主要表现在:
一、土地征收制度与宪法、物权法存在冲突
     主要表现在公共利益的界定过于宽泛;征收程序不够公开且过于简单;补偿标准过低且不够公平;忽视了土地用益物权人的权益等。
二、土地用途管制与土地征收的功能混淆
    主要表现在土地用途管制与土地征收绑在一起,混淆了两者的不同性质。比如:现行法律规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,农村集体建设用地不能用于房地产开发;而农业用地要变成城市建设用地,又必须通过国家的征地行为使之由农村集体所有转变为城市国家所有才能实现,这实质上是在用土地所有权管制代替土地用途管制,用征地行为垄断城乡之间土地产权的变更。
三、土地民商事权能在法律上不同等
    主要表现在同样的土地由于所有权主体不同,导致同地不同权、同地不同价。比如:农村的集体建设用地(包括宅基地),却不能象国有建设用地一样出租、抵押、继承转让;城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人,而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民等。
四、土地管理机构职责设置不科学
    主要表现在土地管理机构既负责行使国有土地所有权职能,又担负土地规划、土地用途管制、土地征收、土地市场管理等职能,具有集裁判、教练、运动员角色于一身的弊端。不符合“政府所有者职能与社会经济管理职能分开”的机构改革目标。
    可见,现行土地管理法律不适应市场经济的发展,不适应农业现代化、新型工业化、城镇化、市场化的新形势,以及推动城乡一体化建设,统筹城乡发展的需要,故建议立法机关根据宪法、物权法有关规定,结合中共十八大以来的改革计划,对现行土地管理法作出全面修订,制定一部系统的土地法律,即《中华人民共和国土地法》。


附:中华人民共和国土地法(草案)

            目 录

    第一章 总 则
    第二章 土地的所有权和用益物权
    第三章 土地利用总体规划
    第四章 农用地
    第五章 建设用地
    第六章 土地的征收与补偿
    第七章 监督检查
    第八章 法律责任
    第九章  附 则

            第一章 总则

    第一条 为了加强土地管理,维护土地的社会主义公有制,保护、开发土地资源,合理利用土地,切实保护耕地,促进社会经济的可持续发展,根据宪法,制定本法。
   第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
  全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
  任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地用益物权可以依法转让。
  国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予公平合理补偿。  

   第三条 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施,全面规划,严格管理,保护、开发土地资源,制止非法占用土地的行为
    第四条 国家实行土地用途管制制度。
  国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。
  前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
  使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
    第五条   国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。
    国务院城乡建设、农林、水利主管部门分别在城乡建设规划、农用地规划、江河湖泊水利规划范围内负责土地用途的具体管制工作。
    国务院资源国有资产监督管理机构根据国有资产法律、法规负责国有土地所有权、使用权的监督管理。县级以上地方人民政府根据资源国有资产法律、法规负责国有土地所有权、使用权的行使与经营。
    县级以上地方人民政府土地行政主管部门以及建设、农林、水利主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。

      第六条 任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务,并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。
   第七条 国家对同类用途和等级的土地实行同等的权利,平等地保护土地权利人的合法权益。

           第二章 土地的所有权和土地用益物权
    第八条 城市市区的土地属于国家所有。
  农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
    第九条 国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。
    第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
   乡(镇)村集体经济组织与其他村集体经济组织合并的,集体土地所有权可以依法转移。
      乡(镇)村集体经济组织被依法解散或宣告破产的,可由县级以上人民政府依法收归国有并参照征收土地所有权的标准给予公平合理补偿。

    第十一条 确认建设用地、耕地、林地、草原、水面、滩涂等土地所有权和用益物权,统一由县级人民政府登记造册,并核发不动产证书。具体办法由法律、行政法规另行规定。
      土地的登记资料除涉及国家秘密、个人隐私等涉密信息外,允许单位或个人免费公开查询。

    第十二条 国有建设用地,应当以出让等有偿使用方式取得。但是,以公共利益为目的建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得。
    以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。有偿使用方式取得的国有建设用地使用权不得超过国务院规定的相应类别建设用地使用权期限的最高年限。
    以划拨方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,方可使用土地。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。
    国有建设用地使用权的出让、转让等流转的具体办法,由法律、法规另行规定。

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 楼主| 发表于 2017-6-13 16:14:06 | 显示全部楼层
本帖最后由 神州行行者无疆 于 2017-6-20 12:16 编辑

    第十三条  集体建设用地,应当以出让等有偿使用方式取得。但是,乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地,集体经济组织成员或者农民的初始住宅用地,经集体经济组织三分之二以上成员或者成员代表决议和乡级人民政府审核,可由村集体经济组织或者代行集体土地所有权职能的村民委员会划拔。
    以出让等有偿使用方式取得集体建设用地用地使用权或者依法取得的宅基地使用权可以转让、出租或者抵押。但是,不得超过国务院规定的相应类别建设用地使用权期限的最高年限。
    集体土地上宅基地使用权期满时宅基地使用权人仍具有村集体经济组织成员资格的,可自动续期。期满时宅基地使用权人不具有村集体经济组织成员资格的,或者不再符合土地利用总体规划的,宅基地由村集体经济组织收回。
    农村集体经济组织依前款规定收回宅基地使用权的,应当对宅基地上的附着物、建筑物按重置成本给补予货币化补偿。
    农民集体建设用地使用权的出让、转让等流转的具体办法,由法律、行政法规另行规定。

    第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
    依法取得承包经营权的单位或个人,在承包经营权的有效期内,其土地承包经营权可以流转或继承。农村集体土地经营权的流转,除本法外,依照《中华人民共和国农村土地承包法》的规定。
    农村集体土地所有权、承包权、经营权的确认和设置,依照《中华人民共和国物权法》的规定。

    第十五条 国有农用土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的农用土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
  农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。
    第十六条 土地所有权和用益物权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由无利害关系的县级以上人民政府处理。
    当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以依法向人民法院起诉。
    土地用益物权争议,除已经过有关人民政府处理的以外,当事人也可以直接向人民法院提起民事诉讼,由人民法院依法判决。  
    在土地所有权和用益物权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。

       第三章 土地利用总体规划
   第十七条 各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求,组织编制土地利用总体规划。
       土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

   第十八条 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。
  地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标,耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。
       省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划,应当确保本行政区域内耕地总量不减少。

    第十九条 土地利用总体规划按照下列原则编制:
  (一)严格保护基本农田,控制非农业建设占用农用地;
  (二)提高土地利用率;
  (三)统筹安排各类、各区域用地;
  (四)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;
  (五)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
        
    第二十条 县级土地利用总体规划应当划分土地利用区,明确土地用途。
乡(镇)土地利用总体规划应当划分土地利用区,根据土地使用条件,确定每一块土地的用途,并予以公告。

   第二十一条 土地利用总体规划实行分级审批。
  省、自治区、直辖市的土地利用总体规划,报国务院批准。
  省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划,经省、自治区人民政府审查同意后,报国务院批准。
  本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划,逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中,乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。
土地利用总体规划一经批准,必须严格执行。

   第二十二条 城市建设用地规模应当符合国家规定的标准,充分利用现有建设用地,不占或者尽量少占农用地。
  城市总体规划、村庄和集镇规划,应当与土地利用总体规划相衔接,城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。
      在城市规划区内、村庄和集镇规划区内,城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

      第二十三条 江河、湖泊综合治理和开发利用规划,应当与土地利用总体规划相衔接。在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪滞洪区内,土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划,符合河道、湖泊行洪、蓄洪和输水的要求。
   第二十四条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实行建设用地总量控制。
  土地利用年度计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同,一经审批下达,必须严格执行。
       第二十五条 省、自治区、直辖市人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容,向同级人民代表大会报告。

   第二十六条 经批准的土地利用总体规划的修改,须经原批准机关批准;未经批准,不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
  经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地,需要改变土地利用总体规划的,根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。
  经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地,需要改变土地利用总体规划的,属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的,根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。
    第二十七条 国家建立土地调查制度。
  县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查,并提供有关资料。
   第二十八条 县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准,评定土地等级。
    第二十九条 国家建立土地统计制度。
  县级以上人民政府土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案,依法进行土地统计,定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料,不得虚报、瞒报、拒报、迟报。
  土地行政主管部门和统计部门共同发布的土地面积统计资料是各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。
   第三十条 国家建立全国土地管理信息系统,对土地利用状况进行动态监测。

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 楼主| 发表于 2017-6-13 16:15:24 | 显示全部楼层
本帖最后由 神州行行者无疆 于 2017-6-19 13:58 编辑

                           第四章   农用地
    第三十一条 国家保护耕地,严格控制耕地转为建设用地
     国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,补多少”的原则,由占用耕地的单位负责补充与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件补充或者补充的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于补充新的耕地。
县级以上地方人民政府应当制定补充耕地计划,监督占用耕地的单位按照计划补充耕地或者按照计划组织补充耕地,并进行验收。
   第三十二条 县级以上地方人民政府可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。
    第三十三条 省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划,采取措施,确保本行政区域内耕地总量不减少;耕地总量减少的,由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地,并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏,新增建设用地后,新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的,必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量,进行易地开垦。
   第三十四条 国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区,严格管理:
  (一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;
(二)有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田;
(三)蔬菜生产基地;
  (四)农业科研、教学试验田;
  (五)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
  各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。
基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界,由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。
   第三十五条 各级人民政府应当采取措施,维护排灌工程设施,改良土壤,提高地力,防止土地荒漠化、盐渍化、水土流失和污染土地。
   第三十六条 非农业建设必须节约使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地;可以利用劣地的,不得占用好地。
  禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
  禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
   第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
  承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。
    第三十八条 国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划,在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下,开发未利用的土地;适宜开发为农用地的,应当优先开发成农用地。
  国家依法保护开发者的合法权益。
   第三十九条 开垦未利用的土地,必须经过科学论证和评估,在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内,经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地,禁止围湖造田和侵占江河滩地。
  根据土地利用总体规划,对破坏生态环境开垦、围垦的土地,有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。
   第四十条 开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给开发单位或者个人长期使用。
   第四十一条 国家鼓励土地整理。县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织,按照土地利用总体规划,对田、水、路、林、村综合整治,提高耕地质量,增加有效耕地面积,改善农业生产条件和生态环境。
  地方各级人民政府应当采取措施,改造中、低产田,整治闲散地和废弃地。
   第四十二条 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏,用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦;没有条件复垦或者复垦不符合要求的,应当缴纳土地复垦费,专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。
                        第五章 建设用地与宅基地
   第四十三条 国家建立城乡统一的建设用地市场。
    任何单位和个人进行非农建设,需要使用土地的,应当依法使用符合土地利用总体规划和城乡规划的建设用地。
    第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。
  建设占用基本农田或者国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由省、自治区、直辖市人民政府批准。其中,设区的市、自治州人民政府批准乡(镇)土地利用总体规划的,除宅基地以外,农用地转为建设用地由市、自治州人民政府批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第四十五条 使用国有建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。   
建设项目在项目核准或者备案前,土地行政主管部门应当根据土地利用总体规划、国家供地政策和土地使用标准,对建设用地有关事项进行审查,并提出意见。
    第四十六条 经核准或者备案的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向县级以上人民政府资源国有资产管理机构提出建设用地申请,经资源国有资产管理机构审核符合国家供地政策的,报本级人民政府批准。 
  第四十七条 建设单位使用国有建设用地的,应当按照国有土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者国有土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府资源国有资产管理机构同意,报原批准用地的人民政府批准。在报批前,应当先经有关城乡规划行政主管部门同意。
    第四十八条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中,在城乡规划确定的建设用地范围内的临时用地,应经有关城乡规划行政主管部门同意;农用地范围内的临时用地,应经有关农林行政主管部门同意。临时土地使用者应当根据土地权属,与有关土地权利人签订临时使用土地合同,并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
    临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物。
    临时使用土地期限一般不超过二年。
   第四十九条 有下列情形之一的,由有关人民政府土地国有资产主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有建设用地使用权:
   (一)为公共利益需要使用原划拔国有土地的
  (二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用原划拔国有土地的
  (三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准,但土地上有合法添附的建筑物、附着物的
  (四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨国有土地的
  (五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废,停止使用原划拔国有土地的。
  依照前款规定收回国有土地使用权的,对原土地使用权人或者其合法承继人应当根据合法添附物的价值给予合理补偿。
   

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 楼主| 发表于 2017-6-13 16:15:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 神州行行者无疆 于 2017-6-19 14:16 编辑

       第五十条 乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照乡(镇)土地利用总体规划和城乡建设规划,依法使用集体建设用地。
       第五十一条 农村集体经济组织或者依法取得土地用益物权的农村集体经济组织成员可以使用符合乡(镇)土地利用总体规划和城乡建设规划并取得规许可的建设用地兴办企业。其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
   
   第五十二条 乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,由土地使用者向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 
    第五十三条 农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并且不得超过法律、行政法规规定的最高年限。
      农村集体经济组织对于其成员的宅基地分配申请,经审查符合法律、行政法规和村集体经济组织章程、决议规定条件的,报经乡(镇)人民政府审核同意后,应当尽量从符合土地利用总体规划的原有宅基地、村内空闲地或者未利用地中安排宅基地,并及时协助办理建设用地规划许可和宅基地使用权登记手续。涉及占用 农用地的,还应协助办理第四十四条规定的转用审批手续。
       前款规定适用于农村集体经济组织成员以自已取得承包经营权的农用地申请变更为宅基地的情形。
       农村集体经济组织与其成员发生宅基地分配争议的,可由乡(镇)人民政府处理。

    第五十四条 在土地利用总体规划和城乡建设规划制定前已建的不符合土地利用总体规划和城乡规划确定的用途的建筑物、构筑物,不得重建、扩建。
    第五十五条 有下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权:
      (一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用集体原划拔土地的;
      (二)不按照批准的用途使用土地的;
      (三)因撤销、迁移等原因而停止使用集体原划拔土地的
       依照前款第(一)、(三)项规定收回农民集体所有的土地使用权的,对原土地使用权人或者其合法承继人应当根据合法添附物的价值给予合理补偿

                  第六章   土地的征收与补偿
    第五十六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体土地所有权、国有或集体土地上设立的用益物权的,可以依法实施征收:
    (一)国防和外交的需要;
       (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
       (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
       (四)由政府组织实施的保障性安居工程、搬迁安置工程建设的需要;
       (五)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
       除前款规定的情形外,地方各级人民政府不得以实施城市规划需要进行开发建设为由,实施征收。
     
    第五十七条 征收下列土地的,由国务院批准:
  (一)基本农田;
  (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
  (三)其他土地超过七十公顷的。
     征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
       征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。
       第五十八条 市、县人民政府申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查,并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式、测算的征地补偿安置费用和社会保障等主要内容在拟征收土地所在的集体经济组织范围内进行公告,听取被征地的农村集体经济组织和农民、其他被征收人的意见。必要时应当组织开展社会稳定风险评估。
      前款规定的相关前期工作完成后,市、县人民政府应当根据土地现状调查报告、听取的被征收人意见汇报、社会稳定风险评估报告、征收补偿安置的专用存款或者实物证明,根据本法规定的土地征收审批权限,报请有权审批的上级人民政府审批。
       征收土地的申请,依照法定程序批准后,作出征收决定的地方人民政府应当将征收和补偿安置决定予以公告并组织实施。
       被征收人应当在公告规定期限内,持土地及其附着物权属证明到作出征收决定的人民政府或者由其委托的实施单位办理征地补偿登记。
    前款所称的被征收人包括征收决定指向的集体土地所有权管理或者代行机构、土地用益物权人和土地上附着的房产、建筑物、附着物等权利人。

    第五十九条 征收土地的,按照被征收土地的规划用途与原用途中较高的基准地价(或区片综合地价)为基础综合其它因素给予公平合理补偿。  
    征收集体土地所有权的土地补偿费,不低于按该前款规定确定的土地用益物权年基准地价的七十倍;集体所有土地上设立有用益物权的,对集体土地所有权利人的补偿为扣除作出征收决定时土地用益物权的剩余年限相对应倍数基准地价的差额。
    征收集体土地所有权的,还应当按照所在地区的城镇居民标准为需要安置的农业人口缴足社会保险费和给足安置补助费。
    征收集体所有土地或者国有土地上依法设立的土地用益物权及附着的房屋、构筑物、其他附着物等权益的,应当根据先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,按照不低于同类地段的房地产市场价格和相关费用为标准,采取提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理补偿,具体办法由法律、行政法规另行规定。
   
    第六十条 作出土地征收决定的人民政府负责落实征地补偿安置方案。  
       征收决定对集体土地所有权和土地用益权及附着的建筑物、构筑物等附着物一并征收的,征收人应当将按本法第五十九条的规定确定的征收补偿费、安置费等费用分别支付给被征地的集体经济组织、农民和相关被征收人。
      征收决定仅对集体土地所有权进行征收,而保留被征收土地上原已设立的土地用益权及附着的建筑物、构筑物等附着物权利的,征收人仅对被征收土地所有权的集体经济组织支付按本法第五十九条的规定确定的补偿、安置费等费用。

    第六十一条 被征收人或者利害关系人不服有关人民政府及其主管部门的批准征收文件、土地征收和补偿安置决定、强制搬迁和腾地行为、土地权属变更、土地使用审批等行为的,可以向上级行政机关申请复议,也可以依法直接向人民法院提起行政诉讼。

       第六十二条 被征地集体经济组织成员认为征地政府或者其委托实施补偿安置的机构与被征地集体经济组织达成的补偿安置协议显失公平,可能损害其合法权益的,可以依法提起行政诉讼,请求人民法院予以撤销或者变更。造成损失的,有权要求赔偿损失。
       被征收土地的农村集体经济组织应当将集体土地所有部分的补偿、安置费用的分配或者使用收支状况,向本集体经济组织的成员公布,接受监督。 
       因前款集体所有部分征收补偿、安置费用的分配或者使用发生争议,当事人可依法申请仲裁或者提起民事诉讼。
       禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。


       第六十三条 地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营,兴办企业。
       有条件的地区,作出征收决定的地方人民政府可以根据情况安排一定数量的国有建设用地或者物业交由被征地的农村集体经济组织和农民用于长期经营。
    第六十四条 大中型水利、水电工程建设征收土地的移民安置办法,由国务院根据本法的原则另行规定。

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发表于 2017-6-13 19:10:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 吴楚云烟 于 2017-6-14 18:55 编辑

土地又被资本家以几张纸的代价夺到手中了

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 楼主| 发表于 2017-6-14 08:24:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 神州行行者无疆 于 2017-6-20 12:20 编辑

接前页:               
                 第七章 监督检查

    第六十五条 县级以上人民政府土地行政主管部门和城乡建设、农林、水利等土地用途具体主管部门分别在各自职责范围内对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。
  土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规,忠于职守、秉公执法。
    第六十六条 县级以上人民政府土地用途具体主管部门履行监督检查职责时,有权采取下列措施:
  (一)要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料,进行查阅或者予以复制;
  (二)要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明;
  (三)进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测;
  (四)责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。
    第六十七条 土地管理监督检查人员履行职责,需要进入现场进行勘测、要求有关单位或者个人提供文件、资料和作出说明的,应当出示土地管理监督检查证件。
   第六十八条 有关单位和个人对县级以上人民政府土地用途具体主管部门就土地违法行为进行的监督检查应当支持与配合,并提供工作方便,不得拒绝与阻碍土地管理监督检查人员依法执行职务。
    第六十九条 县级以上人民政府土地用途具体主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为,依法应当给予行政处分的,应当依法予以处理;自己无权处理的,应当向同级或者上级人民政府的行政监察机关提出行政处分建议书,有关行政监察机关应当依法予以处理。
    第七十条 县级以上人民政府土地用途具体主管部门在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪的,应当将案件移送有关机关,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,应当依法给予行政处罚。
   第七十一条 依照本法规定应当给予行政处罚,而有关土地用途具体主管部门不给予行政处罚的,上级人民政府土地行政主管部门有权责令有关土地行政主管部门作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚,并给予有关土地行政主管部门的负责人行政处分。

             第七章 法律责任
      第七十二条 买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得。
     不符合土地利用总体规划的,县级以上人民政府农林、水利等主管部门限期拆除在违法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,可以并处罚款。法律另有规定的,依照其规定。
     符合土地利用总体规划,但在非法转让的土地上不符合城乡规划的新建的建筑物和其他设施,除尚可补正的以外,由县级以上人民政府城乡规划主管部门,依照《中华人民共和国城乡规划法》的规定处理。
      对违法买卖土地单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。   
    第七十三条 违反本法规定,占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件的,或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的,由县级以上人民政府农业行政主管部门责令限期改正或者治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
      第七十四条 违反本法规定,拒不履行土地复垦义务的,由县级以上人民政府农业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,责令缴纳复垦费,专项用于土地复垦,可以处以罚款。

      第七十五条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,违法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令停止占地建设;尚可采取措施消除违法状态的,责令限期改正,处以罚款;无法采取措施消除违法状态的,责令退还违法占用的土地,可以并处罚款;
     不符合土地利用总体规划的,县级以上人民政府农林、水利等主管部门限期拆除在违法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,可以并处罚款。法律另有规定的,依照其规定。
      符合土地利用总体规划,但在违法占用的土地上新建的不符合城乡规划的建筑物和其他设施,除尚可补正的以外,由县级以上人民政府城乡规划主管部门,依照《中华人民共和国城乡规划法》的规定处理。  
       对违法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。

第七十六条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,违法占用土地建住宅,符合土地利用总体规划且符合宅基地使用条件的,由乡、镇人民政府人民政府责令改正,处以罚款;符合土地利用总体规划但不符合宅基地使用条件的,除可以依法有偿取得或者不需要退还的情形以外,由乡、镇人民政府人民政府责令退还违法占用的土地,在违法占用的土地上新建的房屋由农村集体经济组织处置;不符合土地利用总体规划的,除不需要退还的情形外,由县级以上人民政府土地用途主管部门或者乡、镇人民政府人民政府责令退还违法占用的土地,限期拆除在违法占用的土地上新建的房屋。
   
       第七十七条 无权批准征收、使用土地的单位或者个人违法批准占用土地的,超越批准权限违法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件和依据批准文件作出的征收补偿决定均无效。对违法批准征收、占用或者使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
       违法批准、占用或者使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以违法占用土地论处。
       违法批准征收、占用或者使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。

      第七十八条 侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

    第七十九条 依法被批准收回的国有或集体土地使用权当事人拒不交出土地的,临时使用土地期满使用人拒不归还土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地,处以罚款。
      第八十条 依照本法规定,处罚机关作出责令停止违法行为、限期拆除或者没收在违法占用的土地上新建的建筑物和其他设施、罚款等处罚决定后,建设单位或者个人必须立即停止施工,执行处罚决定。
      建设单位或者个人对行政处罚决定不服的,可以在法定期限内向人民法院起诉;期满不起诉又不执行处罚决定的,由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行,费用由违法者承担。
      依照本法规定限期拆除或者没收的在违法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,人民法院裁定准予执行的,由市、县人民政府处置。
      第八十一条 土地行政主管部门以及负责土地用途管制的建设、农业(林业、水利)主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

                       第八章    附则
    第八十二条 外商投资企业使用土地的,适用本法;法律另有规定的,从其规定。
    第八十三条 本法自 日起施行。
    (注:本草案系在原土地管理法的基础上,参照物权法等有关法律与政策规定修改而成。其中黑体字系新增或修改条款,此外,各条款顺序及各章节名目根据需要做了修改变动)

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发表于 2017-6-14 08:53:40 来源:汉网社区 | 显示全部楼层
蔡甸好多楼盘建在工业用地上,也是70年产权。

外地工业用地上的房子,多是50年产权。

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 楼主| 发表于 2017-6-14 11:11:26 | 显示全部楼层
Nile 发表于 2017-6-14 08:53
蔡甸好多楼盘建在工业用地上,也是70年产权。

外地工业用地上的房子,多是50年产权。

估计是后来变更了规划用途,这样缴纳的土地出让金会少很多。如果是直接以住宅建设用地挂牌,土地出让金会高很多。

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 楼主| 发表于 2017-6-14 22:52:54 | 显示全部楼层
土地管理法的修改好像中止了,滞后的法律常常会成为经济发展与改革的绊脚石。
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