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武汉商业综合体过剩的问题

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发表于 2016-11-6 03:12:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
武汉商业体过剩,主要原因就是政府强制要求很多专业修住宅房地产商修商场 一些资金实力不强的房地产企业用开发住宅楼的快速回笼资金思维修商场结果修的四不像,档次低,面积小, 而且品质不高商业综合体 商场 小型步行街修的分布在全市大街小巷到处都是 里面的商铺还是修的和住宅一样形式 修成一间间的格子铺 而且是对外出售给小业主(好处是可以快速的回流资金) 然后小业主在转租给商家 而不是开发商统一经营,等于说把商业综合体修建成了住宅公寓楼售卖的形式 一个大长走廊中间和2旁无数个小户型而已 在网商的冲击下,反正商铺卖完了 资金到手了 至于商业好与坏就和开发这个地块的开发商没什么关系了 只和买了这些商铺的业主 租商铺的商家和收物业费的物业有点关系,这样的商业综合体怎么可能有人逛呢 即使就是住在商业综合体后面的这个楼盘的业主也不会为了就近在自己家门口的商铺里买衣服!这样的修成类似于批发商城和电脑城的商业综合体(地段又不是传统的商业地区 比如汉正街江汉路一带) 注定火不起来 特别不是位于主干道和不是一楼的门面更是冷清, 只有在马路的门面在经营餐饮 卤制品 品牌超市 网吧 水果零售店 银行 移动电信的勉强活了下来!这些空置的商业地产其实造成很大的土地浪费 如果换成住宅早就住进了很多的市民。
看看现在武汉市商业比较火爆的一些地方 商场绝大多数都是专业的经营商业和以运营商业地产修建的 这类商业运营商的特别是自持大量的商业店铺以出租为主 并没有卖给别人 如果商家赚不到钱 他们也没有房租收 所以他们管理层还是会一直努力维持整个商业的正常运转的 面积比较大 适合引进连锁的大品牌和国外知名品牌的服饰 而不是小开发商开发的商业地产喜欢分散成小面积的单间然后总价变低了好快速的零售出去 但是好的品牌进不来 只有一些业主给转租小私营的商家在经营 卖的也全部是网上可以买到的东西还比网上要贵,好的专业的商场也不是靠拿地卖住宅的开发商修建的 武汉成功一些商业地产比如说外资麦德龙 宜家 永旺 凯德 大洋包括本土的武商 万达都是专业经营商业地产 而不是开发房地产的房地产商 就像万科就在全国很少修建商业综合体和酒店!




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标点呢?  发表于 2016-11-7 23:15

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 楼主| 发表于 2016-11-6 03:14:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 抄股买房子 于 2016-11-6 12:29 编辑

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一位市民抱着孩子走在位于汉口二七路的东部购物广场里。本报记者 傅坚 摄(这个楼盘卖的比较贵 但是这个本土开发商修建的所谓的购物广场修的都是一格格的小房间 档次不高)

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 楼主| 发表于 2016-11-6 03:15:38 | 显示全部楼层
  “武汉的商业地产1/3已经死掉,1/3要死不活,只有剩下的1/3活得相对比较好。”这是地产分析师、朗汇控股市场总监梅水雄为武汉的商业地产下的一个结论。
 多年来,肖汉昌一直在房地产开发企业协会任职,他也看到了开发商对商业地产的复杂感情。

  前两年,因为自身发展的需要以及国家对住宅连续出台的多项限制性措施,早先的一些住宅开发商对商业地产产生了一定兴趣。“真正进入商业地产之后,他们感觉到不是那么回事,没有他们想象的那么容易。”肖汉昌说,商业地产和住宅区别很大,操作起来更为复杂,需要开发商在资源、资金、人才等方面有相当大的积累。“有些开发商连国内有哪些知名的商业品牌都搞不清楚,怎么可能做得好商业地产?”

  最近两年,肖汉昌明显感觉到,很多住宅开发商已不太愿意做商业地产了。

  商业地产要想做好,需要开发商对商铺进行大量持有,这就考验了开发商的资金实力。而商业地产的发展,需要很长时间的培育期,需要后期的运营。一旦出现问题,对开发商都会是很大的拖累。

  肖汉昌说,商业地产的发展不能超越经济发展水平,商业地产的突飞猛进,需要消费力作为支撑。他直言,目前包括武汉在内的国内大多数城市商业地产出现阶段性过剩,除了开发商自身原因之外,还有政府主导和规划的强制性,不是市场的正常推动。“目前土地市场上已经没有纯住宅土地出让,都会对商业的配套有一定要求。”

  一位不愿具名的地产商高层向长江商报记者抱怨,现在很多住宅开发商并不愿意做商业,但为了拿到土地,又不得不“被商业”。按照现在的规划要求,一宗一定规模的住宅地块必须配建30%以上的商业项目,“只能硬着头皮上”。

  肖汉昌说,在调研中很多房企向协会反映,希望武汉市地块出让时对商业指标的要求科学合理,不要一刀切。应结合该地块周边商业发展情况合理确定,避免商业地产过度开发形成大量空置而带来的资源浪费。

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 楼主| 发表于 2016-11-6 03:21:25 | 显示全部楼层
本帖最后由 抄股买房子 于 2016-11-6 03:59 编辑

2016年以来的楼市,越来越难以让人看清。热点城市库存快速去化,商业地产(专题阅读)却依然萧条,库存激升。业内人士指出,住房市场的“非理性”繁荣与商业地产(专题阅读)过剩的现实,进一步推升了地产风险。

  不同命运的“房”

  郑州航空港空港片区,因自贸区概念等影响,被看作价值洼地。洋房系的国园和蓝山公馆便坐落于该片区,此前接连两周的开盘连续处于开盘便清盘状态。而位于郑州主城区二七区的一商业地产项目,虽然配套成熟,却因行情差难出手,最终不得不低价贱卖,亏损近千万。

  数据显示,2015年全年,郑州纯住宅销量934.48万平方米,同比上涨57.07%;均价同比上涨8.57%。商业地产却仅销售57.36万平方米,同比下降5.38%;均价同比下降10.43%。同时,办公用房销量94.85万平方米,同比下降22.46%;均价同比下降8.45%。

  武汉也有类似命运。武汉光谷步行街曾号称世界上最长的步行街。其总占地面积41.79万平方米,总建筑面积约150万平方米,总长1350米,包括西班牙风情街、意大利风情街、德国风情街和法国风情街,曾是光谷最繁华的商业购物中心。

  武汉市政协一份提案显示,光谷步行街自2008年开街以来,一期部分一线商业门店每平方米售价3万元左右,2013年已被炒到每平方米30-40万元,一线门面租金也从开街时的每月200元/平方米涨至每月1500-2000元/平方米。现在这个风光一时的步行街却面临着客流量流失、大幅度亏损的状况,甚至多个商户最终不得不关门谢客。

  值得注意的是,在武汉还有很多商业中心正在凋谢。后湖的新生活摩尔城,除了电影院、超市、家电及快餐等主力店还在维持经营外,九成的零售店都已撤离;位于街道口黄金商圈的未来城购物中心,也早已沦为“空心城”,如今除临街的几家品牌连锁店外,其他已全部关门歇业;汉口二七路的东部购物公园C2时尚购物广场,零售门店几乎整体关门。

  写字楼也面临着前所未有的困境。有专业机构报告指出,2016年上半年武汉甲级写字楼新增供应量是去年全年的三倍,需求却减少了三分之一,下半年空置率或许将超过30%。武汉市内一些购物中心的店面空置率已逼近40%。连续经历两年的购物中心开业热潮后,原定于今年上半年开业的多个购物中心也因故延期。
“井喷”带来过剩

在20年前说起房地产投资,人们可能很少会想到买住房,只会说买“门面”、买商铺,但如今二者已换了地位。一方面是因电商兴起挤占了较大部分的零售市场份额,另一方面则是供应的井喷带来了总体的过剩。

从统计数据看,2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米,根据过去5年的销售测算,这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说,办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍,两者的去化压力远大于住宅。

中信证券的一份研报指出,中国商办物业的总量明显过剩,在2010年和2013年,商办物业经历了两轮跃进,多数时候,商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业。过去十多年中,我国商服用地一直占据房地产出让金的30%左右,从销售上看,商业地产占比只有10%。

以郑州为例,该市商业供求比一路走高,2015年创历史新高,达到3.32,全年供应面积190.36万平方米,同比上涨79.58%,成交面积57.36万平方米,同比下降5.38%,供求矛盾加剧。这意味着,仅郑州一地商业库存便高达356.38万平方米,按照目前的去化速度, 需要7年去化周期。

据武汉市房地产开发企业协会研究部数据,截至2015年底,武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算,人均商业面积已接近3平方米,是香港的2倍。此外,武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存,按照去年的去化速度,全部消化完至少还需4-6年。而未来5-6年,还将新增约1000万平方米商业体量。

近年武汉商业地产市场进入供应井喷期,写字楼和商业库存量再度增大,与住宅快速去化形成了鲜明对比。据湖北省统计局数据显示,目前武汉已建成购物中心为主导的大小商业综合体46家,其中2013年以来开业的有26家,占总量的56.5%,当前在建项目还有17家。与供应旺盛相对应的是,整体需求难以提振,市场吸纳力下降。除了几个传统办公区和商业区,其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。武汉2016年上半年写字楼吸纳量仅9万平方米,低于2015年同期吸纳量。

风险积聚

“大型商场众多,严重供过于求。”老牌零售巨头大商股份上半年在修订后的年度报告中如此描述沈阳地区的商业竞争环境。

RET睿意德中国商业地产研究中心报告显示,中国商业地产难题正从招商难、选址难演变为运营难。预计未来将有超过40%的商业地产项目成为品牌入驻低、运营团队流失、盈利无期的“僵尸”项目。同时社科院最新中国商业蓝皮书显示,未来将有超过三分之一商业地产面临闭店。

中指院报告指出,网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场,根据商务部对实体百货店、超市、专业店销售额的统计数据显示,2010年三类实体店销售额增速分别为19.5%、14.1%、21.8%,2014年增速降至4%、5.4%和3.5%,增速回落幅度远超消费品零售总额。2015年上半年,万达百货在全国调整收缩门店,物美、高鑫零售、京客隆等大型连锁超市净利润下滑。

“商业地产的飞速发展,与国家政策紧密相关。”中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政表示,一方面,在上一轮楼市调控政策出台后,许多房企被迫转型,操盘商业地产;另一方面,从政府的层面来看,商业地产吸引力不比住宅用地小,不仅能改变城市面貌,还能带动就业和税收,所以在规划时就配套有大型商业设施。

有业内人士指出,有些地方政府有时有一定的盲目性,追求眼前利益。因为每一个综合体无论是土地获取还是对城市土地出让金的贡献,还有大量投资对地方经济的促进和税收的带动,以及商业对城市持续发展带来的贡献,让他们难以抗拒。所以有些地方政府可能意识到了风险,但不愿意去面对。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登指出,由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金,一旦过剩引发泡沫破裂,将成为城市“空壳”和“黑洞”,其后果将比住宅市场更严重,将会带来更多的土地资源和社会资金浪费。他建议,应给地方政府和开发商“降温”,合理控制城市综合体数量,警惕烂尾风险,从运营管理着手提高质量,预防城市“黑洞”形成。

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 楼主| 发表于 2016-11-6 03:23:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 抄股买房子 于 2016-11-6 12:52 编辑

商业综合体 不需要搞太多 但是一定要做出有特色的 就会有人气 比如说江汉路步行街 中山大道  街边的店铺的行人 人流还是很多 因为这一带就是传统的商业街区 所以发展到现在也算是旅游和商业为一体的充满了古老味的特色(销量怎么样 我不清楚) 但是旁边一些搞住宅的开发商修的商铺 特别是几层楼的商业综合体就没什么人!还有以前的吉庆街相当于处于老城区做小吃的地方 大部分商家做的也算有武汉本地特色小吃和菜肴 后来拆迁了做成了美食和餐饮的商业综合体 就没什么特色 所以就没人气了(全国包括香港台湾东南亚的本地特色小吃 都位于老城区的街面上而不是新建的建筑物内 晚上很多商业甚至可以把桌子放在外面人行道上很多人甚至外国游客都去宵夜 是外地游客来旅游体验美食必去的地方)

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 楼主| 发表于 2016-11-6 03:30:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 抄股买房子 于 2016-11-6 12:50 编辑

我们在来看看在舵落口三环线上这个不是传统的商业区(近10几年在一些倒闭工厂和空地上自然的发展出一些物流批发市场) 甚至附近连居民楼都很稀少周边1-3公里内没什么人口,只有当地老工厂宿舍(现在都只有近2年才刚修建起来的经济适用房小区) 交通不便(舵落口的公汽站只有4-5条线路 经过那个地方 在2010年轻轨修建到哪之前)是中心城区硚口区和郊区东西湖众多农场交界处的位置 汉江对面是汉阳和黄金口和蔡甸区交界处,属于以前的武汉市硚口区的易家墩工业区和长丰农业区(宜家旁边以前80年代是武汉印染厂对面还有什么造纸厂什么的 宜家地块本身就是长丰乡额头湾城中村整体拆迁而来的地块 长丰乡1986年由洪山区划归硚口区)落户的宜家商场 为什么人流量 特别是在周末 至今很大的原因呢?
  武汉市招商局副局长兰洪波向《每日经济新闻》记者透露,2004年武汉对宜家提出邀请,可惜彼时的宜家对武汉兴趣不大;3年后,宜家终于看上了武汉,欲借此发力华中地区。为此,武汉方面专门在刚开通的轻轨1号线上为宜家增设一个站点。最终,宜家在汉项目作出调整,从家居卖场升格为大型购物中心。


“武汉的英特宜家购物中心将辐射周边省份,湖北周边包括安徽、河南、江西等省份,十年内都不会再建宜家。”

        “采取全封闭式的三层购物中心,不做酒店,也不做写字楼,全攻购物领域,而且门面只租不卖,由公司团队专心培育市场。”这是英特宜家购物中心集团中国区董事总经理丁晖对这座未来巨型“摩尔城”的描述与定位,“购物中心不仅仅是购物城,更是生活城。”

        此外,记者还获悉,武汉市政府计划储备英特宜家购物中心周边的地块,以备规划、开发与其错位经营,“政府对这类国际商业知名企业还会有一定的优惠政策。”武汉市招商局的工作人员说。
   地方政府方面的关照可谓周到,但宜家此番布局华中遭遇的阻力不会小。数据显示,未来5年内,武汉将建成26座类似“摩尔城”,且面积都在10万平方米以上,同业竞争将十分激烈。

        中原地产武汉分公司陈卓对记者表示,宜家在武汉市场的生存扩张不会容易,“武商集团正举力在三镇扩建这类购物广场,中百集团也在大力发展综合体进军武汉市内及湖北省内市场,万达集团刚刚宣布要全力开建6大城市综合体,同时投入万达影院、万千百货等多种业态”。武汉各家商企早就开始秣马厉兵以备恶战。

        此外,上述地产人士还认为,在入住商家选择范围较大的武汉,宜家将面临一些潜在风险。例如宜家购物中心选址在向来比较冷清的武汉城西,能集聚多少有效人气将是一个考验。此外,购物中心内招租的商家能否与宜家同心协力把整个商圈的氛围做起来,也是一个问题。

        据悉,宜家在武汉的项目布局将分三步走。第一步,宜家购物中心将辐射武汉城市圈乃至中部五省;第二步,把中西部物流中心放在武汉;第三步,将生产制造中心放在武汉。

看看宜家开业之前 很多看淡宜家商场人流的人 包括这位中原地产的 都走了眼!宜家的特色就是家居和商业综合体融合一体!用宜家家居的特色吸引整个湖北省的买家局人流 然后就逛一下他的商场!

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 楼主| 发表于 2016-11-6 03:45:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 抄股买房子 于 2016-11-6 03:57 编辑

类似的商业综合体和房地产捆绑的 还有写字楼和房地产地块捆绑 这就是我经常说的 写字楼后面确实密密麻麻的住宅小区 而大城市的CBD的写字楼在一定的范围内旁边是没有任何其他建筑物和写字楼贴在一起的!
而且这样的写字楼分布的范围也会很分散 而不会大量的写字楼集中在一片面积很小的区域内 好处就是一条马路就是写字楼会面对街面上 形成写字楼一条街 这条马路上开车看起来好看(开车的人不会走到写字楼的背后去) 但是没有形成一定的区域面积 但是走到写字楼后面一看 又是住宅区的面貌 而不是商务区的面貌! 而且真正的豪宅 其实要的是绿化环境和城市面貌 而不是商业和写字楼配套!

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 楼主| 发表于 2016-11-6 04:01:01 | 显示全部楼层
  数据显示,2014年,全球购物中心新开业面积为1140万平方米,在世邦魏理仕监测的全球最活跃新建购物中心市场前20排名中,中国城市占据半壁江山,累计贡献570万平方米的落成面积。其中,武汉凭借8个项目,近100万平方米的交付面积拔得头筹。武汉市商务局证实,去年,武汉商业综合体新增规模创历史之“最”。据不完全统计,2014、2015年两年,武汉共有31家商业体面市。这31家新商业项目商业面积总和超过270万平方米。
  在欣喜于武汉商业快速发展的同时,居民的消费能力是否足以支撑商业地产的增速,也成了很多业内人士担忧的问题。
  武汉市房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌说,目前武汉的商业地产项目不可能全部活下来,他预计3—5年内武汉商业地产过剩的问题会逐渐突显。
  离开
  从最后一个项目抽身之后,李玉(化名)彻底松了口气。“在这个行业做了几年,已经死心了,不想再做了。”
“抽根烟再聊吧。”她本来已戒烟很久,最近又抽了起来,“最后一个项目做得太累了。”她每天都在焦躁中度过,夜里很晚才能睡着,第二天一大早就醒了,“根本睡不着觉。”
  李妈妈带着孩子从老家来武汉看她,两个至亲触动了她本已长期紧绷的神经,情绪彻底崩溃,大哭了一场。
  在地产界浸淫多年,她一直从事商业地产的招商工作,从一线的工作人员,最终做到了总监职位。她还是选择退出,准备进入一个全新的行业。
  从2008年入行到现在,李玉经手的商业地产项目数十个,自己实际操作的项目遍布武汉三镇。这几年间,她经历了武汉商业地产招商的变迁。
  她清楚记得,2010年,她所在的代理公司接手了汉口一个商业地产的招商业务,当年11月进场,仅到次年4月,全部招商工作就完全了80%,“这是那个时期的普遍速度。”
  不过,因为进入行业稍晚一些,她只赶上了这个行业大盛的尾巴。“事实上,我开始从业的时候,已是招商时代的末期和求商时代的开始。”
  李玉说,她最开始做招商的时候,一些大型的商业项目,几乎不需要对外做太多推广,项目还在秘而不宣的时候,各品牌商家的市场拓展人员早已嗅到了商场将要对外招商的消息,会抢先一步登门。
  那时候,一些商家为了拿下商铺,或是为了在商业项目上拿到更好的位置,往往会设法与招商人员处理好关系,“这是这个行业的潜规则。”
  然而,才短短几年过去,这个行业已发生了颠覆性的变化,“现在招商太难了,稍有名气的商家都要不断去求,为了将这些商家引进来,往往要争取很多政策优惠和资源支持。”
  2011年之后,她回老家养胎生孩子,“这是最后的黄金期,我因为生孩子错过了。”再次回到公司,李玉就进入到了长期的苦痛期。
  2014年,整整一年,她一直在做青山的一个项目。然而,守了一年,做了很多前期工作,也储备了很多资源,但因为各方面的原因,竟然颗粒无收,“整个一年就都浪费了。”
  她说,目前的商业项目招商,除了旅店业、电影院线、健身行业稍微好招一些之外,其他业态的难度都比较大。
  过去一个商业项目中,一般情况下零售占一半,休闲娱乐占30%,餐饮占20%。如今,餐饮占一半,休闲占30%,零售业已沦落为边缘。
  生长
  李玉的苦恼,似乎并未影响开发商投资商业地产的热情。
  2014年全球新开购物中心,一半都在中国,而武汉又以100万平方米的交付面积,甩开北上广深等一线城市,成为去年国内的“商业之王”。而且,未来几年,武汉的势头还将延续。
  有统计数据显示,2013年国内21个重点城市新增综合体面积为1.5亿平方米,是2012年的2倍。
  数据显示,2011年,受限购影响,商品住宅投资需求进一步转向商业、写字楼、酒店式公寓等非商品住宅。2011年,武汉主城区非商品住宅成交205.36万平方米,较2010年大幅增加34.23%;而2011年,主城区非商品住宅新增362.07万平方米,较2010年大幅增加74.32%,非商品住宅的供求量增加明显。
  2012年,限购影响持续,武汉主城区非商品住宅成交252.49万平方米,同比2011年增加22.95%,全年主城区非商品住宅新增487.04万平方米,同比增加34.52%。
  武汉思锐地产研究报告显示,2014年武汉市共计188.7万平方米商铺入市,环比涨幅51%。
  武汉房地产开发企业协会研究部数据显示,目前武汉市已办证的商业面积约超2700万平方米,人均已达2.65平方米,而香港的人均商业面积约为1.2平方米,已经是比较高的水平。除了已办证的,武汉商业地产还有约600—700万平方米的待消化存量,这些存量按照2014年的去化速度,需要六七年的时间消化。与此同时,未来5—6年,武汉还将新增约1000万平方米商业体量。
  购物中心、商业街等产品形式,目前是商业地产的发展主流,也是市场红海,竞争激烈。很多超大型购物中心面临着一系列问题,空置面积是超大型项目经常面对的一个难题,只有重视研究市场需求和城市功能规划的本质需求,进行精准的商业定位,合理地规划产品设计,高效的招商落地执行,才能在竞争中取得领先。体验式商业,只会是锦上添花。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。
  2014年武汉商业体新增规模创历史之“最”
  2014年购物中心新开业面积 (单位:万平方米)
  全球  1140
  中国  570
  武汉  100
  2014、2015年,武汉共有31家商业体面市,面积总和超270万平方米。
  (长江商报 记者 刘飞超)

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发表于 2016-11-6 08:41:23 | 显示全部楼层
任何非市场经济的政府行为,都容易造成低效益。

这是为何毛的时代经济沉沦。朝鲜也沉沦。

商场过剩不是武汉单独的问题,深圳也一样。

电影院也过剩。

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发表于 2016-11-7 09:15:01 | 显示全部楼层
汉网常客 发表于 2016-11-6 08:41
任何非市场经济的政府行为,都容易造成低效益。

这是为何毛的时代经济沉沦。朝鲜也沉沦。

俺从来不看正版电影!
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